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東南網(wǎng)3月10日報道(福建日報記者 林霞)天臺漏水,如何處理需要大伙兒共同商議,頂樓居民著(zhù)急,樓下居民漠然置之;污水管堵塞,一樓居民難忍,樓上的居民卻不愿出錢(qián)……缺乏物業(yè)服務(wù),導致老舊小區居民經(jīng)常面臨一些難題。

每平方米0.3元、0.5元、0.7元,老舊小區的物業(yè)收費標準有幾檔供選擇,這些數據顯然比商業(yè)小區低了許多,但仍能在老舊小區里引發(fā)糾紛。橫亙在物業(yè)與居民之間的最大問(wèn)題,還是錢(qián)。

如何破解老舊小區管理難題?近年來(lái),我省圍繞強化社區物業(yè)黨建聯(lián)建,聚焦物業(yè)服務(wù)管理,建立“社區+物業(yè)+業(yè)委會(huì )+居民”多方聯(lián)動(dòng)機制,探索老舊小區可持續管理模式。數據顯示,目前全省16800個(gè)住宅小區中,有物業(yè)服務(wù)的占95.92%,有承接物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共3571家。

盤(pán)活閑置資產(chǎn)——

喚醒與更新

對老舊小區而言,缺乏物管,一方面意味著(zhù)小區缺乏停車(chē)、商業(yè)、家政等運營(yíng)服務(wù);另一方面,沒(méi)有建立小區住宅專(zhuān)項維修資金的歸集、使用、續籌機制,維護更新難以進(jìn)入良性軌道。

改造,讓我省更多老舊小區得以蛻變。老舊小區改造之后,走市場(chǎng)化道路,如何找到與居民需求相匹配的物業(yè)?

記者走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現,我省不斷拓展“黨建+”基層治理模式,在社區、物業(yè)、業(yè)委會(huì )多方聯(lián)動(dòng)下,通過(guò)盤(pán)活閑置資產(chǎn),“舊巢”引入“新鳳”,既解決了資金困難,也有效提升了小區品質(zhì)。

乘坐電梯時(shí)查看公告,已成為安溪縣山水灣小區業(yè)主許金土的習慣。不久前,新的一份公告出爐,印著(zhù)小區公共收益收、支、結存情況:截至去年底,尚有84個(gè)車(chē)位未銷(xiāo)售,收益結余1695281.22元。“去年的收益結余,將由物業(yè)行業(yè)黨委推動(dòng)完成山水灣小區電梯更換事宜。”

山水灣小區的公共收益,主要來(lái)自2021年以來(lái)建成的193個(gè)立體車(chē)位。2020年8月,安溪縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委牽頭組織縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì )、山水灣小區兼合式黨支部、黨員樓長(cháng)、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表等召開(kāi)協(xié)調會(huì ),探討解決停車(chē)難問(wèn)題。

“建設資金擬采用設備廠(chǎng)家墊資建設辦法,建成后車(chē)位專(zhuān)供本小區業(yè)主競拍租賃使用。投資方收益不超過(guò)20%,80%的收益歸全體業(yè)主所有。”安溪縣住建局相關(guān)負責人史建陽(yáng)說(shuō)。

相較山水灣小區,晉江市青陽(yáng)街道永豐里小區在改造時(shí),率先實(shí)施“改管運一體化”改造新模式,物業(yè)公司參與到設計改造、物業(yè)進(jìn)駐、管養運營(yíng)的全鏈條中。

此舉帶來(lái)了充沛的啟動(dòng)資金。超300萬(wàn)元投入后,小區“改面子”“建里子”的同時(shí),還盤(pán)活永豐里小區店面,著(zhù)重打造生鮮、餐飲等板塊,通過(guò)統租統管模式,改善街區環(huán)境,提升店鋪效益。

記者看到,永豐路“黨建+”鄰里中心已配套建設鄰里小食堂、黨建會(huì )客廳、鄰里市集、咖啡屋、黨群服務(wù)中心、社區網(wǎng)格服務(wù)站等,從而帶動(dòng)了整條鄰里街的人氣。“出租率由之前的不足25%提升到當前的95%左右,租金也提高了60%。”愿景佳園建設有限公司負責人羅帆說(shuō),相關(guān)收益用于彌補物業(yè)運營(yíng)資金不足,實(shí)現小區物業(yè)微利、可持續、常態(tài)化運營(yíng)。

晉江市青陽(yáng)街道還創(chuàng )新打造“先嘗后買(mǎi)”服務(wù)模式,針對20多個(gè)小區居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意愿低的情況,設立政府物業(yè)服務(wù)應急資金,免費為業(yè)主提供半年的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù),提升居民對物業(yè)服務(wù)的認可度。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試行,很多小區業(yè)主的繳費意愿不斷提高,物業(yè)費收繳率從不到10%最高上升到70%。

記者了解到,聚焦物業(yè)服務(wù)管理突出問(wèn)題,我省已先后出臺、修訂《福建省物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價(jià)辦法》等,并在2015年成立了社會(huì )組織行業(yè)黨委,在設區市依托物業(yè)管理主管部門(mén)建立物業(yè)行業(yè)黨委,切實(shí)推動(dòng)社區物業(yè)黨建引領(lǐng)基層治理工作走深走實(shí),形成了合力共治小區難題的基層治理新格局。

截至去年底,我省已推動(dòng)1064個(gè)無(wú)物業(yè)服務(wù)小區實(shí)現兜底物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù)覆蓋面大幅提高。

多方聯(lián)動(dòng)——

賦能與“共生”

資金問(wèn)題解決后,要實(shí)現小區治理“管理有長(cháng)效”,還需建章立制、完善機制。在此過(guò)程中,離不開(kāi)小區黨組織、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區居民“四方聯(lián)動(dòng)”。

對此,晉江市梅嶺街道梅庭社區居民深有體會(huì )。3年前,梅庭社區、瑞璟·香榭花都小區物業(yè)、業(yè)委會(huì )三方代表,多次就一件事展開(kāi)探討——

5萬(wàn)多平方米的地下停車(chē)庫噴涂地坪漆,錢(qián)怎么出?如何讓1236戶(hù)居民滿(mǎn)意?三方討論的結果是:業(yè)主每戶(hù)出400元,地產(chǎn)商出7個(gè)車(chē)位變現,小區公共收益再拿出一些錢(qián)。最終,事情辦了,居民也很滿(mǎn)意。

“往近了講,過(guò)年那陣子,‘熊孩子’在附近引燃火苗,3分鐘不到,工作人員就拿來(lái)消防器材滅火了;往遠了說(shuō),去年規定兩輪車(chē)禁入小區,居民、業(yè)委會(huì )、物業(yè)會(huì )商后選擇在外圍設置了充電樁,接下來(lái)還考慮加設雨棚,現在小區里是看不到一輛兩輪車(chē)咯。”瑞璟·香榭花都小區業(yè)委會(huì )主任吳敬章說(shuō)。

“在社區黨總支牽頭下,小區實(shí)行交叉任職、雙向進(jìn)入的‘黨建+物業(yè)’融合機制,即社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交叉任職、雙向進(jìn)入。”瑞璟·香榭花都小區物業(yè)總經(jīng)理席建說(shuō)。具體怎么做?由社區宣傳委員擔任小區黨支部書(shū)記,物業(yè)負責人作為社區二級網(wǎng)格(小區)網(wǎng)格長(cháng),并設兩名網(wǎng)格員,同時(shí)下設三級網(wǎng)格分布,實(shí)現社區事務(wù)、小區工作相融合。

構建法治化、服務(wù)型的物業(yè)管理體系,在我省并不少見(jiàn)。

橡樹(shù)灣是廈門(mén)市首批實(shí)行公共收益統一代理記賬的小區,小區將游泳池、廣告、經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)等公共收益統一打包,委托第三方機構進(jìn)行代理記賬,改變了以往由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己做賬的做法,讓每一筆公共收益的收取、使用都變得更加規范,且有跡可查、公開(kāi)透明。

龍巖市曹溪街道乘風(fēng)社區在龍地華庭小區建立起“社區+小區黨支部+物業(yè)+開(kāi)發(fā)商”四方聯(lián)動(dòng)的治理機制,業(yè)主公共收益來(lái)自場(chǎng)地租賃、臨時(shí)車(chē)位費、燈箱電梯廣告費、充電樁場(chǎng)地費、人防車(chē)位出租費等。目前,該小區公共收益已增長(cháng)到約60萬(wàn)元。

治理觸角向小區延伸,構建起多元共治新格局,有效解決了過(guò)去“看得見(jiàn)的管不著(zhù),管得著(zhù)的看不見(jiàn)”的治理難題,我省小區治理實(shí)現從“各唱各調”向“同頻共振”轉變。

責任編輯:肖舒

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